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Taux en hausse, achats en baisse, fin de l'exode vert... Vers une crise de l'immobilier en France ?

Les notaires et la Fédération française du bâtiment tirent la sonnette d'alarme sur l'état du marché immobilier. En effet, le neuf s'effondre et l'ancien marque un coup d'arrêt. La France se dirige-t-elle vers une crise de l'immobilier ?

La signature d'un crédit immobilier (illustration)

Crédit : DR

L'ÉCO & YOU - Vers une crise de l'immobilier en France ?

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Ce sera, sans nul doute, l'un des sujets marquants pour cette année 2023. Outre l'inflation, les soubresauts - ou plutôt les hoquets - du secteur immobilier pourraient bien devenir un motif de préoccupation au fil des prochains mois. En effet, une crise se prépare. En tout cas, tout le laisse penser.

Ce n'est pas qu'une formule, les chiffres sont réellement inquiétants. Sur le neuf, c'est la déroute totale : - 31,3% de ventes de maisons neuves. La chute s'est encore accélérée en fin d'année 2022, avec -38% au 4ᵉ trimestre. Ce plongeon est digne de 2008 au moment de la crise des subprimes, qui était d'abord une crise immobilière aux États-Unis. D'où un doute sur ce marché un peu irrationnel.

Du côté des maisons neuves dans des lotissements, les ventes chutent aussi de 22%. Un chiffre inédit depuis le début du siècle. En 2022, cela représentait moins d'une vente sur 10. Au total, 96.000 maisons neuves ont été vendues sur l'année.

La fin de l'exode vert

En 2022, les prix des maisons anciennes ont continué à augmenter de 4,8%. Il s'agit là du niveau de progression le plus bas depuis 2019. En 2023, les économistes de la BPCE s'attendent à ce que les prix baissent de l'ordre de 2 à 3%. Ce qui n'était pas arrivé depuis 2008. Toutes les régions sont concernées, mais la chute est plus prononcée à Paris.

Il s'agit, sans doute, de la fin de l'exode vert, ces familles qui avaient choisi de quitter les grandes villes pour s'installer dans une maison à la campagne. Les prix étaient moins cher, mais ils ont fortement augmenté dans les villes moyennes. Désormais, les candidats au départ ne sont plus aussi nombreux.

Il faut dire que l'immobilier, c'est un peu comme le cabinet de Sigmund Freud. C'est le territoire de l'affect et cela peut se retourner aussi vite qu'un mauvais rêve. Première raison psychologique : on a peur de l'inflation, on a peur de l'avenir, on garde ses économies, même si la pierre est un investissement qui rassure. Deuxième raison psychologique : les prix commencent à baisser, on attend que ça baisse encore plus. Résultat : le marché se grippe.

Des taux de crédit ont triplé en un an

Sur la construction neuve, il y a une charge mentale supplémentaire. Les retards, le suivi des travaux, les frais supplémentaires imprévus sont loin d'être compatibles avec les périodes de crise.

D'autant qu'il est plus difficile d'acheter, depuis plusieurs mois. D'abord, le prix des matériaux dans le neuf. Ils ont flambé pour le bois, l'acier, le verre et l'aluminium. Ensuite, la pénurie de main-d'œuvre qui vient retarder les travaux de rénovation ou les chantiers neufs. Par ailleurs, les mairies rechignent à donner des permis de construire pour réduire l'artificialisation des sols. Enfin, le coût du crédit vient de sortir beaucoup de candidats à l'achat. En un an, les taux ont été multipliés par trois. Des dossiers qui passaient avant ne sont désormais plus acceptés.

Le problème, c'est que cette pénurie de logements neufs, la difficulté à rénover les passoires thermiques et le fait que l'immobilier ancien soit inaccessible au crédit va créer une pénurie de logements et une embolie qui pourrait durer quelques années.

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