Achat immobilier : quels sont les risques et les avantages du prêt relais ?

Le prêt relais, c'est un crédit à court terme. Il s'agit d'une avance partielle, consentie par un établissement de crédit. La somme est équivalente au montant théorique et partiel de la résidence actuelle mise en vente. Le prêt relais s'adresse donc uniquement aux personnes déjà propriétaires qui souhaitent acquérir un nouveau logement. 

Ce prêt permet d'acheter un nouveau bien immobilier, sans pour autant disposer des fruits de la vente du logement déjà occupé. Il assure donc la transition entre deux crédits qui, sans lui, se seraient momentanément superposés, ce que peu de ménages peuvent se permettre. 

Comment l'obtenir ? Les conditions pour décrocher un prêt relais sont similaires à celles d'un prêt immobilier classique. Il nécessite une certaine stabilité professionnelle et personnelle, des revenus réguliers, une gestion saine de vos finances, une certaine capacité d'épargne. Le prêt relais est généralement accordé pour une période assez courte, allant de 12 à 24 mois maximum. Le montant du prêt relais représente entre 50 et 80 % de la valeur estimée du logement mis en vente. Ce pourcentage varie en fonction de la probabilité de vendre le logement plus ou moins rapidement. Plus la probabilité de vendre rapidement est grande, plus le montant emprunté pourra être important. 

Quels avantages ?

L'avantage du prêt relais réside dans sa définition. C'est une avance émise par la banque pour vous aider à payer votre futur logement. L'objectif est d'obtenir une somme d'argent de la trésorerie pour acheter un nouveau bien immobilier avant d'en vendre un autre. En effet, le prêt relais permet de financer l'acquisition de son futur logement, sans avoir à attendre que son logement actuel soit vendu. 

Grâce à cet apport de trésorerie, il offre aux propriétaires un délai plus long pour vendre le logement qu'ils occupent, et évite de passer à côté d'une belle opportunité. Qui dit gains de temps, dit également une vente qui ne sera pas faite au rabais, ou encore des frais de location durant la période de transition, et des frais liés à des déménagements successifs qui seront évités.

Quels sont les risques ?

Il peut s'avérer toutefois moins risqué d'attendre la vente effective de votre logement pour envisager une nouvelle acquisition. Le principal risque d'un prêt relais est de ne pas trouver un acquéreur avant la fin du crédit. En effet, même si le bien n'est pas vendu, la banque peut tout à fait exiger le remboursement du prêt relais à la date prévue ! Attention donc aux fluctuations du marché immobilier qui peuvent rendre incertaine la vente à court terme, spécialement dans les zones où l'offre est supérieure à la demande. Cela peut avoir pour conséquence de vous obliger à baisser votre prix de vente, si le délai accordé pour le prêt s'écoule sans offre d'achat. 

L'établissement prêteur peut également proposer à son client de convertir son prêt relais en crédit immobilier classique, mais là encore, attention. Le risque ? Le fait que les mensualités à assumer soient très importantes. Le prêt relais est donc déconseillé si le logement n'est pas attractif, par exemple un logement en mauvais état en général, ou alors une localisation qui est peu recherchée ou la nécessité d'engager de lourds travaux. Ce sera donc un bien difficile à vendre. Dans cette situation, il est préférable d'attendre la vente effective de son logement actuel pour envisager une nouvelle acquisition. 

Autre inconvénient du prêt relais : ce sont les taux d'intérêt. Ces derniers sont souvent bien plus élevés qu'un crédit immobilier classique. Ce qu'il faut également savoir, c'est qu'avec un prêt relais, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts et sa prime d'assurance. Le capital sera remboursé uniquement en fin de prêt. 

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