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Immobilier : qu’est-ce que le taux d’usure, qui bloque de nombreux dossiers ?

Ces derniers mois, près d'une demande sur deux de prêt immobilier est refusée par les banques. En cause, souvent, le taux d'usure. Calcul, explications, moyens de l'éviter... RTL vous dit tout.

Souscrire un crédit immobilier (illustration)
Souscrire un crédit immobilier (illustration)
Crédit : Getty Images
Immobilier : est-ce toujours rentable de devenir propriétaire ?
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Benoît Leroy & Pierre Herbulot

Près d'un dossier de demande de prêt immobilier sur deux refusés, actuellement. Le responsable ? Le taux d'usure. Il s'agit d'un dispositif légal qui empêche les clients de faire face à des abus de la part de leur banque et de provoquer - volontairement ou non - une situation de surendettement. 

Fixé par la banque de France, il s'agit du taux maximal auquel les banques ont le droit de vous prêter de l'argent. Depuis le 1er juillet 2022, celui-ci est de 2,57% pour un prêt immobilier sur 20 ans. Concrètement, il existe toute une série de taux d'usure, qui s'appliquent à l'ensemble des prêts bancaires (consommation, prêt à taux variable...).

Pour le déterminer, la banque de France additionne le taux du crédit immobilier, en moyenne de 1,8% au mois d'août, avec celui de l'assurance emprunteur et des multiples frais appliqués par la banque. 

Toujours en août 2022, le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) était d'environ 0,43% en moyenne, dans les banques françaises. Or, celui-ci étant inclus dans le taux présenté par votre banquier, cela peut rapidement provoquer un refus de votre demande, en cas de dépassement du taux d'usure. Le prix de l'assurance dépendant de votre situation personnelle : âge, votre profession, d'éventuels risques médicaux...

Un taux d'usure en retard sur la situation à l'instant T

Autre problème, le calcul du taux d'usure est décalé par rapport à la situation financière. Un autre souci, avec ce taux d'usure, c'est qu'il ne s'adapte pas en temps réel avec la situation économique. En effet, pour le calculer, la banque de France s'appuie sur l'ensemble des crédits encaissés sur le trimestre précédent. Alors même que le taux était différent, souvent plus faible. Il y a ainsi une distorsion entre la réalité et le plafond fixé par l'institution.

Impossible pour votre banquier de passer outre ce taux d'usure. Par contre, de votre côté, vous pouvez sauver votre dossier avec quelques techniques. D'abord, il est possible d'allonger la durée du prêt. Ensuite, vous pouvez négocier avec votre banque une assurance moins chère. Enfin, il existe aussi des prêts à taux variable. Si, dans certains cas, cette solution peut vous profiter, faites attention. En effet, le taux suivra alors la courbe du marché et devenir bien plus élevé qu'un taux fixe.

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