Immobilier : le "super-cycle" est-il sur le point de disparaître ?
PODCAST - François Lenglet explique comment les prix de l’immobilier se sont complétement décorrélés de la croissance économique générale pendant 25 ans. Il estime que ce "super-cycle" est sur le point de se terminer.
L'immobilier a connu une période exceptionnelle, un "super-cycle", lors des 25 dernières années, et à peu près partout dans le monde. Certains analystes estiment aujourd’hui que ce super-cycle est sur le point de disparaître.
Il faut cependant souligner que cycle est en réalité une anomalie. Sur une longue période, le prix de l’immobilier évolue à peu près comme la richesse d'un pays. Ce n’est pas du tout ce qu'on a observé pendant un quart de siècle : les prix de l’immobilier sont complétement décorrélés de la croissance économique générale.
La cause principale de ce super-cycle est en train de cesser : les taux d’intérêt remontent. On peut expliquer la hausse continue du prix des logements dans le monde pendant 25 ans par la baisse continue des taux d’intérêt depuis 25 ans. Cette baisse a solvabilisé l’acheteur et renforcé la demande.
Il faut se souvenir que dans les années 1990, le coût d’un crédit, c’était 9 à 10% hors assurance. Alors qu’on avait des inflations beaucoup plus faibles. L’autre raison qui explique ce super-cycle immobilier, c'est l’allongement de la durée des prêts. C’est ce qui a permis d’augmenter les sommes empruntées. Dans les années 60, en France, il n’y avait pas de prêt supérieur à 10 ans. En 1980, on monte à 15 ans en moyenne, en 2005 à 19. Aujourd’hui, on est à plus de 20 ans… Entre 21 et 22 ans.
>> Hors-série Lenglet-Co, un podcast hebdomadaire présenté par François Lenglet, qui vous donne les clés pour tout comprendre des évolutions et des mutations économiques, en Europe et dans le monde. Le journaliste en profite aussi pour tordre le cou à de nombreuses idées reçues sur l'économie.
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