ÉDITO - "La France se prépare à une méga-crise du logement", avertit François Lenglet

Un premier sondage réalisé par la fédération de l’immobilier FNAIM rapporte que 73% des agences immobilières constatent une baisse du nombre de biens à louer, et la baisse est évaluée à - 34% par rapport à l’année précédente. Les tensions s’aggravent dans tous les bassins d’emploi, les métropoles en particulier, avec un record en Provence Côte d’Azur. 

Une autre étude émanant de Seloger.com, au plan national, révèle que le nombre de logements disponibles à la location a chuté de 18% sur un an, avec des records à Rennes (- 43%) et à Paris (- 28%).

Cette pénurie s'explique d'une part par une demande de location qui augmente parce que les possibilités d’achat sont moindres à cause de la hausse des taux d’intérêts et des refus de crédit de la part des banques, de plus en plus fréquents. D'autre part, les propriétaires consentent de moins en moins louer.

Les difficultés des propriétaires

Un propriétaire est confronté à une volée de désagréments. D’abord, le plafonnement des loyers, qui s’applique maintenant dans une vingtaine de villes, et qui devrait s’étendre. Cela réduit évidemment la rentabilité de l’investissement locatif pour le propriétaire. Ajoutez à cela, la taxe foncière qui a sensiblement augmenté cette année et l’immobilier qui reste imposable au titre de l’impôt sur le capital, l’IFI. Pour couronner le tout, il y a les nouvelles normes d’isolation thermique. À partir de l’année prochaine, les logements classés "G" lors du diagnostic de performance énergétique, logements mal isolés, ou tout simplement anciens, ne pourront plus être remis sur le marché de la location. Les logements classés « F » suivront trois ans plus tard.

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Les intentions sont louables, mais les effets secondaires regrettables. Un économiste suédois a un jour dit : le moyen le plus sûr de détruire une ville, à part le bombardement, c'est le contrôle des loyers. Cela dissuade les propriétaires de louer. C’est la même chose avec les normes environnementales. Les petits propriétaires n’ont pas les sommes nécessaires pour rénover leur bien. Quand bien même certains sont partants dans une copropriété, il faut l’assentiment de la majorité pour débuter les travaux. Certains préfèrent tout bonnement revendre leur bien, même à prix cassé.

Assouplissement du calendrier d’interdiction ?

Il y a quelques jours, le ministre de l'Économie Bruno Le Maire, avait ouvert la porte à un assouplissement du calendrier d'interdiction avant de se rétracter, en réaffirmant son attachement aux échéances fixées par la loi de 2021. C‘était pourtant la voix du bon sens. Ce n’est pas la solution miracle, mais cela permettrait de donner un peu plus de temps aux copropriétés pour s’adapter, sans pénaliser l’offre de logements. Cela permettrait aussi d’améliorer la fiabilité des diagnostics énergétiques, puisqu’il est arrivé qu’un même logement soit classé différemment par plusieurs professionnels. 

Faute de se pencher vraiment sur le problème, entre l’effondrement de la promotion immobilière, les difficultés croissantes pour obtenir un crédit d’accession à la propriété, l’inertie du logement social et la rétraction du parc locatif privé, la France se prépare à une méga-crise du logement pour les années qui viennent.