Immobilier : 5 questions pour tout comprendre au marché actuel
Super cycle, résidences secondaires, villes moyennes, luxe... François Lenglet vous explique ce qu'il faut savoir pour comprendre l'état actuel du marché immobilier français.
Le marché immobilier français peut sembler compliqué à aborder pour les novices. Dans quelle ville investir pour un bien ? Pour un une résidence secondaire ? Les prix risquent-ils de dégringoler ? Pour tout comprendre au marché actuel, François Lenglet vous vient en aide.
Ces 25 dernières années, l'immobilier a connu une période exceptionnelle à peu près partout dans le monde. On appelle ce phénomène "super-cycle", mais risque-t-il de disparaître ? Ce cycle est en réalité une anomalie. Sur une longue période, le prix de l’immobilier évolue à peu près comme la richesse d'un pays. Ce n’est pas du tout ce qu'on a observé pendant un quart de siècle : les prix de l’immobilier sont complétement décorrélés de la croissance économique générale.
La cause principale de ce super-cycle est en train de cesser : les taux d’intérêt remontent. On peut expliquer la hausse continue du prix des logements dans le monde depuis 25 ans par la baisse continue des taux d’intérêt depuis 25 ans. L’autre raison qui explique ce super-cycle immobilier, c'est l’allongement de la durée des prêts. C’est ce qui a permis d’augmenter les sommes empruntées. Ces deux facteurs expliquent en partie la hausse continue des prix.
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Les villes moyennes ont-elles toujours la côte ?
Les villes moyennes sont toujours les grandes gagnantes du marché immobilier en France. Depuis trois ans, c'est la pleine santé, alors que les grandes villes commencent à fatiguer. Ce phénomène a commencé par toucher les villes de 100.000 habitants et plus, il touche maintenant celles de 50.000, voire les communes de 20-30.000.
Les plus fortes hausses concernent Le Mans, Tours, Caen ou encore Metz. Cette ruée vers les villes moyennes peut s'expliquer par la conséquence de la crise sanitaire ou encore l'essor du télétravail. Il faut signaler aussi l'impact des retraités, qui sont désormais plus nombreux que les entrants sur le marché du travail. Ces derniers vendent leurs biens dans les grandes villes, pour acheter dans les petites.
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Quelles villes sont prisées pour une résidence secondaire ?
Le marché des résidences secondaires est toujours en plein essor, d'autant plus depuis la crise sanitaire. Les prix flambent dans de nombreuses communes. Les hausses de l'immobilier sont très notables à Saint-Nazaire ou Quimper, mais aussi sur la toute côte Atlantique.
On a vu des prix déments dans le centre-ville de La Rochelle en Charente-Maritime, mais également à Dinard sur la Côte d'Émeraude. C'est également la même chose sur la côté basque. Les tensions sont très importantes aussi en Corse. Dans une ville comme Île-Rousse, plus de la moitié des logements sont des résidences secondaires.
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Le luxe est-il une valeur sure ?
Le marché de l’immobilier de luxe affiche une santé insolente. Selon le réseau d’agences Daniel Féau, spécialisé dans les biens de luxe, les promesses de ventes supérieures à 3 millions d’euros ont fait un bond d'ampleur, à hauteur de 40% l'année dernière.
L'une des plus belles ventes de l'année a été la maison de Bernard Tapie à Saint-Tropez, qui s'est arrachée à 81 millions d'euros. On constate le même phénomène dans les grandes capitales étrangères : une chute du marché général en termes de transactions et une envolée du luxe.
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Comment relancer la construction de logements neufs ?
La hausse des prix de l'immobilier s'explique aussi par une incapacité à construire assez de nouveaux logements. Outre la hausse des prix des matières premières, ce manque de nouveaux logements s'explique aussi par l'important manque de terrains disponibles pour construire, les maires donnent difficilement des permis.
On estime qu’il faudrait 500.000 nouveaux logements par an pour faire face aux besoins. Cela fait plus de dix ans qu’on n’a pas approché ce chiffre. Le retard est considérable. Selon l'Insee, on a construit 11 millions de logements en 35 ans. C'est insuffisant.
