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ÉDITO - Crise du logement : et si la solution c'était la baisse des prix ?
Le marché de l'immobilier n'est pas florissant, les ventes de biens ayant baissé de 16,6% en un an. La baisse de prix annoncée pourrait-elle paradoxalement résoudre la crise du logement en France ?
Un bien immobilier (image d'illustration)
Crédit : Unsplash
Vive la baisse des prix de l’immobilier ? Cela pourrait être en effet un moyen d’en finir avec la crise du logement contre laquelle se mobilise le gouvernement. C’est d'ailleurs la thèse de l’un des meilleurs experts du secteur, Henry Buzy-Cazaux, le président de l’institut du management immobilier.
Avec le renchérissement du crédit, on est à plus de 4% de taux d’intérêt avec assurances, les ménages français ont perdu 20% de leur pouvoir d’achat immobilier. En clair, avec les mêmes remboursements mensuels, ils achètent un logement qui a perdu 20% de surface par rapport à ce qu’ils auraient pu obtenir il y a deux ans, avant la hausse des taux.
Résultat : ils n’achètent pas. En bonne logique et pour maintenir la demande, il faudrait que les prix baissent de 20% pour compenser le surcoût du crédit.
Un marché immobilier mal en point
Les notaires de France ont publié leur note de conjoncture tout récemment. Elle fait état d’une baisse de 16,6% du nombre de ventes, sur un an. Sur cette période, il s’est effectué 955.000 transactions entre août 2022 et août 2023. Sur deux ans, la baisse approche les 30%, par rapport au point le plus haut jamais atteint en France (août 2021, avec 1.200.000 transactions).
Mais, et c’est une bizarrerie, les prix ne baissent qu’à la marge, avec - 1% au plan national. Si cela reste une moyenne, les notaires constatent des baisses plus prononcées : - 8% pour Besançon, Nantes, Mulhouse et même - 6,1%, avec un mètre carré qui repasse en dessous des 10.000 euros.
Les prix devraient continuer à baisser. Compte tenu de la faiblesse de la demande, ils devraient s’ajuster plus bas. D’ailleurs, les transactions entre professionnels, les grands investisseurs, souvent plus réalistes que les particuliers, se concluent en ce moment avec une baisse de 20% par rapport au point haut.
Pourquoi les prix ne baissent-ils pas davantage ?
Pour une raison toute simple, qui tient davantage de la psychologie collective que de l’analyse rationnelle : la dernière fois que les prix ont baissé, c’était il y a trente ans, pendant la grave crise de l’immobilier commencée en 1993, et tout le monde l’a oublié.
Nous avons l’impression que les prix ne peuvent que grimper, parce que notre perception de l’avenir est déterminée par celle des trente dernières années. Alors qu’en réalité nous avons connu un super cycle de l’immobilier, propulsé par la baisse des taux d’intérêt et même par leur quasi-disparition. Il y a deux ans, on empruntait à 1% !
Avant 1993, il y avait déjà eu des baisses de prix. Mais elles étaient dissimulées, grâce à l’illusion monétaire. Dans les périodes de crise, le prix des logements augmentait moins vite que l’inflation et les salaires. En valeur réelle, ils baissaient donc, alors qu’en apparence, ils continuaient à augmenter. La baisse de prix, c’est le mécanisme correctif essentiel sur un marché où les acheteurs ont disparu, afin de leur redonner de l’appétit. Et c’est très probablement ce qui va se passer dans les mois qui viennent en France, une fois que les vendeurs auront renoncé à leur espérances irréalistes.