Immobilier : propriétaire ou locataire, Stéphane Plaza vous explique que faire quand il y a un loyer impayé

Le 29 novembre 2022, une nouvelle loi a vu le jour, visant une meilleure protection des
propriétaires face à des locataires mauvais payeurs. Cette loi permet de renforcer la protection des propriétaires en cas d’impayé, c'est-à-dire d’accélérer les procédures d’expulsions grâce à une nouvelle clause, "la clause de résiliation de plein droit", à joindre dans les nouveaux contrats de location et ainsi que d’expulser plus rapidement les occupants sans droit ni titre, les squatteurs. 

Cette mesure permet ainsi de résilier les baux automatiquement, plus rapidement, sans avoir recours à la justice. De manière générale, il est conseillé d’agir dès les premiers jours de retard de paiement, en entamant le dialogue avec le locataire pour comprendre la source du problème (oubli ou difficulté), afin d’éviter une procédure judiciaire. Si le problème est financier, proposez à votre locataire un délai de paiement. N’oubliez pas de rédiger un document écrit, daté et qu’il soit signé des deux parties à ce sujet.

Si le problème persiste, vous devez contacter soit votre assurance si vous avez souscrit à
l’assurance des loyers impayés, soit contacter le garant, ou prévenir Action Logement si votre locataire a choisi la garantie Visale. Si vos démarches n’ont pas abouti, vous êtes en droit de résilier le contrat de bail, grâce à la clause résolutoire qui permet de mettre un terme au bail. Si cette clause ne figure pas dans votre contrat, vous devez procéder à une résiliation judiciaire, pour les contrats signés avant la nouvelle loi du 29 novembre 2022.

Que doit faire un locataire s’il a un souci pour payer ?

Le conseil que je pourrais donner, c’est en premier lieu d’informer son propriétaire afin
d’éviter qu’il résilie automatiquement le contrat de bail et fasse une demande l’expulsion. Rappelons que lorsque nous signons un contrat de bail, nous nous engageons à verser chaque mois à la date précise le montant du loyer. Donc si vous faites face à des fins de mois difficiles, voici le comportement à adopter :
- Contacter le propriétaire pour définir un échéancier de paiement
- Obtenir une aide au logement APL- ALF-ALS auprès de la CAF.
- Faire appel à un conciliateur de justice pour résoudre le problème
- Demander le délai de paiement au juge si le propriétaire a entamé une procédure de
résiliation de bail
- Solliciter le Fond de Solidarité pour le Logement qui est une aide financière, versée
directement au propriétaire, et ça fonctionne !

Un loyer est considéré comme impayé si le paiement n’est pas effectué à la date indiquée dans le bail. Si le propriétaire n’a pas reçu de paiement au bout de 15 jours, il est en droit d’envoyer à son locataire par lettre recommandée, une mise en demeure pour régler sous huit jours son loyer. Le propriétaire doit également contacter la caution du locataire ou son assurance.

Le locataire bénéficie de deux mois pour s’acquitter de sa dette. La clause résolutoire du
contrat de location est exclue durant ce délai. Il est important de préciser que si un locataire n’a toujours pas payé, il est interdit au propriétaire de l’expulser par lui-même. Le propriétaire doit respecter la procédure d’expulsion mise en œuvre par l’huissier, sous peine de recourir à 3 ans de prison et une amende de 30.000 euros.

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