Immobilier : la signature électronique désormais autorisée pour les actes de cautionnement

Il y a du nouveau pour les propriétaires et les locataires. Le système de cautionnement va évoluer à partir du 1er janvier prochain. Comme l'a repéré le quotidien Les Échos, une ordonnance datée du 15 septembre 2021 met à jour l'article 2288 du Code civil portant sur le droit des sûretés afin de simplifier le principe de cette garantie personnelle par laquelle une personne s'engage à l'égard d'un bailleur à payer la dette du débiteur principal dans le cas où ce dernier faillirait à ses engagements.

Aujourd'hui, l'acte de cautionnement doit être rédigé à la main et le garant doit recopier mot pour mot la mention imposée par le propriétaire. Un mot omis ou raturé pouvant rendre caduque la sûreté. Dès janvier prochain, la personne pourra simplement apposer "la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer" au propriétaire bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance de ce dernier "dans la limite d'un montant exprimé en toutes lettres et chiffres". La mention devra désigner avec assez de précision la nature et la portée de l'engagement. Charge au juge d'apprécier le caractère suffisant ou non de la mention en cas de litige.

Autre nouveauté : la dématérialisation des actes. L'acte de cautionnement était l'un des seuls documents de la gestion locative à ne pas pouvoir être signé de façon électronique. La signature dématérialisée va finalement entrée en vigueur au 1er janvier. Au lieu d'envoyer par la poste le document manuscrit au garant, le bailleur pourra adresser un simple scan au garant qui pourra lui renvoyer de la même façon. Outre les économies réalisées, cette innovation doit permettre de faciliter les démarches des personnes éloignées géographiquement. Cette technique était déjà rendue possible par la loi Elan de 2018. Mais un vide juridique subsistait au niveau du droit des sûretés. Il est désormais comblé par la nouvelle ordonnance.

Moins de litige qu'avec une caution manuscrite

"L'utilisateur reçoit un mail pour lui dire de signer un document. Il arrive sur une plateforme où il peut le visualiser. Il est obligé de lire l'intégralité du document pour pouvoir le signer. Puis le code permettant de signer le document arrive par SMS. Cela permet une double authentification. Le processus est d'autant plus sécurisé que les agences ont déjà pu contrôler la fiabilité des documents fournis par le garant en amont", explique Arnaud Hacquart, président de l'agence Imodirect, spécialisée dans la location et la gestion locative. 

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Les signatures électroniques sont certifiées par des prestataires externes, comme DocuSign, YouSign ou HelloSign, répondant aux exigences de la réglementation eIDAS (electronic IDentification, Authentication and trust Services), la loi européenne qui supervise l'identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques dans le marché intérieur de l'Union européenne.

Pour les agences, la caution électronique présente aussi l'avantage de moins prêter le flanc aux litiges que les cautions manuscrites. "Certains concessionnaires faisaient exprès de mal écrire, de sauter des mots pour ouvrir un litige au niveau juridique. Dès le moment où c'est électronique, il n'y a plus de notion de litige. Le texte est produit de manière automatisée. Et en intégrant l'acte dans le bail, le cautionneur signe également le bail et ne peut pas dire qu'il n'était pas au courant", souligne Arnaud Hacquart.

Reste à savoir dans quelle mesure les agences et plus particulièrement les propriétaires bailleurs s'empareront de ce dispositif. La dématérialisation du bail de location est encore très minoritaire. L'immobilier reste un domaine traditionnel qui recourt majoritairement au papier.