Pourquoi le marché de l'immobilier est-il à l'arrêt ?

ÉCLAIRAGE - Les conditions pour obtenir un prêt et acheter un bien deviennent inatteignables pour la plupart des ménages. Martial You explique les raisons de ce blocage.

La signature d'un crédit immobilier (illustration)

Crédit : DR

L'ÉCO & YOU - Pourquoi le marché de l'immobilier est à l'arrêt

00:05:42

Je m'abonne à la newsletter « Économie »

C'est la crise, la sclérose, l'embolie. Mardi, la Banque de France a autorisé les banques à pratiquer des taux sur les prêts immobiliers assurances et frais compris pouvant aller jusqu'à 5,56% sur 20 ans et plus. On n'avait pas vu ça depuis 2008. Actuellement, on n'a pas atteint ce plafond mais on a des prêts sur 25 ans qui sont déjà à 4 ou 4,20%.

Si on fait une simulation : un couple qui gagne 4.000 euros net par mois pouvait emprunter 282.000 euros en janvier 2023... Aujourd'hui, la banque ne lui prêtera pas plus de 221.000 euros. 60.000 euros de perdu en 8 mois.

Certes, les prix baissent. Mais pas assez. Ça baisse de 1 à 2% au niveau national. Pour que notre couple à 4.000 euros par mois puisse acheter la même maison qu'en janvier dernier, il faudrait que les prix aient baissé de 25%. Ce serait un krach immobilier. Et attention, ce couple va aussi devoir faire un apport de 20% sur l'ensemble du financement pour avoir son prêt. Donc il doit avoir 44.000 euros en épargne.

Pourquoi les prix ne baissent pas plus ?

L'immobilier, c'est le seul secteur de l'économie qui n'est pas frappé par l'inflation car on emprunte à taux fixe. Par conséquent : quel serait l'intérêt d'un propriétaire d'abandonner un crédit immobilier à 1% contracté il y a 3 ans pour racheter un autre bien avec un prêt à 4,5% ? Et en baissant son prix de vente ? Aucun intérêt. Donc les propriétaires ne bougent pas.

Du coup, de moins en moins de monde est en capacité d'acheter aujourd'hui. Le marché est à l'arrêt. Et avec lui, les agents immobiliers et le secteur de la rénovation. Les banques ont produit 40% de crédit de moins en juillet que l'an dernier. On enregistrait 1,1 million de transactions en 2022. On devrait tomber à 750.000 en 2023.

Les séniors représentent une vente sur deux dans certaines régions

Finalement, les seuls qui peuvent acheter sont les séniors qui ont fini de rembourser leurs maisons, qui souhaitent avoir un logement plus petit et qui peuvent payer cash. Selon Maëlle Bernier (MeilleurTaux.com) qui cite les chambres de notaires, dans certaines régions, les séniors représentent une vente sur deux.

Dans ces conditions, on peut se dire que les Français sont condamnés à rester locataires. Mais même pas ! Car la location aussi est saturée. Les normes se durcissent pour sortir les passoires thermiques du marché quand elles ont une note de F ou G lors du diagnostic de performance énergétique. On a une demande de location qui augmente de 20% par an car il y a des divorces, des mères célibataires, une population qui progresse. Et on a une offre qui baisse de 20%.

La rédaction vous recommande