Immobilier : pourquoi le secteur est en crise

C'est la Banque centrale européenne (BCE) qui le dit : la période bénie de l'immobilier est terminée. La crise, qui a démarré en Europe, atteint la France depuis quelques mois. En conséquence, la fête est finie ! On range la crémaillère. 

Selon la BCE, ce sont surtout les pays qui ont des taux d'intérêts variables qui sont les plus fragiles. Et pour cause, la banque centrale remonte ses taux depuis des mois pour juguler l'inflation. Ce qui fait qu'un emprunt au Portugal, en Espagne ou les Pays Baltes où les taux sont variables est plus lourd à rembourser chaque mois.

En France, les taux ont remonté aussi ces derniers mois. On est passé de 1% en janvier 2022 à plus de 3,5% aujourd'hui. Ça n'impacte pas le stock de crédits immobiliers qui ont déjà été attribués. En revanche, ça bloque le marché aujourd'hui. Et ça rend les ventes plus difficiles. Il y a un an, un bien immobilier partait en quelques jours. Aujourd'hui, ça demande 3 à 4 mois. En réalité, c'est un retour à la normale après des années d'euphories. On va faire 900.000 transactions cette année, c'est ce qu'on connaissait entre 2010 et 2022.

La moitié des dossiers refusés

Et la situation fait baisser les prix. Le phénomène d'ajustement se constate à Paris où les prix auront baissé de 5% entre juin 2022 et juin 2023, selon les Notaires. Les prix se stabilisent ailleurs dans le pays : -0,2%, un phénomène qu'on n'avait pas vu depuis 2015.

Le marché est surtout bloqué car les acheteurs n'obtiennent plus leurs prêts. Quasiment un dossier refusé sur deux. Les ventes de logements anciens ont reculé de 22% au premier trimestre de cette année. Sur le marché du neuf, ça n'est pas mieux avec une chute de 25% des mises en vente.

Et les conséquences de ce marché à l'arrêt, ce sont des faillites. Dans les agences immobilières, chez les courtiers ou dans le bâtiment. Le BTP (+55,6% de défaillances sur les quatre premiers mois de l'année selon le cabinet Altarès), c'est à cause de la baisse du marché neuf, la hausse des matières premières et un manque de main-d'œuvre. 

On note 696 faillites d'entreprises du bâtiment, mais c'est un chiffre à relativiser, car c'est presque deux fois moins qu'après la crise des subprimes en 2010. On a connu pire dans l'histoire récente.

Des agences immobilières font faillite

Les courtiers, c'est parce que les banques ne se battent plus pour gagner des clients et il n'y a pas vraiment de chasse aux taux d'intérêts bas. Autrefois, l'immobilier était le moyen d'attirer de nouveaux clients. Aujourd'hui, ça coute trop cher d'aller conquérir un crédit immobilier. Certaines banques sortent même de ce marché.

Et ça parait incroyable, mais même les agences immobilières font faillite, car on en a vu fleurir un peu partout. 10.000 agences supplémentaires au cours des 10 dernières années. À Paris, il y avait deux fois plus d'agences immobilières que de boulangeries. Mais depuis janvier, on a enregistré 528 faillites sur 43.000 établissements. Ça représente un peu plus de 1%, c'est peu, mais on n'y était pas habitué.

Et les faillites sont uniquement dues à la baisse des ventes. Surtout que vous trouvez beaucoup de jeunes agences ou d'indépendants qui n'avaient pas accumulé une grosse trésorerie au cours des années fastes de 2017-2022.

Vous avez moins de ventes, vous avez aussi une commission qui est souvent revue à la baisse (2% au lieu de 4-5%) pour permettre de réaliser la vente. Et puis, vous avez un certain nombre d'agences qui doivent rembourser les Prêts Garantis de l'État au moment où le marché se retourne.