Immobilier : surfaces plus petites, budgets réduits... Comment les promoteurs s'adaptent à la crise ?

Les professionnels de la construction s'adaptent à la baisse de pouvoir d’achat immobilier. Quand on achète une maison, c’est pas la taille qui compte, mais bien combien on peut emprunter à la banque. Une somme qui a fondu ces dernières années avec la remontée des taux d’intérêts.

En remboursant 1.000 € par mois, en 2021 on pouvait emprunter 240.000 €. Aujourd’hui, avec cette même mensualité, le banquier n’en prête plus que 190.000. C'est-à-dire 50.000 € de pouvoir d’achat immobilier en moins en quatre ans. Résultat, les ventes ont dégringolé. 

Seulement 85.000 logements neufs ont été vendus l’an dernier. C’est pratiquement deux fois moins qu’après le Covid. Pour relancer la machine, les promoteurs font le choix de proposer de nouvelles offres, en se calquant sur le nouveau budget des Français.

Des surfaces plus réduites

Et qui dit budget réduit, dit surface réduite. C’est ce que développe le promoteur Altarea. Pour rester accessible, la taille des appartements a été revue et optimisée explique Matthieu Mayer, le directeur général délégué. "On avait des T3 qui faisaient à peu près 65 mètres carrés en moyenne. Et aujourd'hui, on est capable de proposer des T3 qui font 58, 59 mètres carrés et dans lesquels on a la même surface de pièces à vivre." 

"Le salon, il fait toujours 26 mètres carrés et aujourd'hui, on réussit à avoir deux chambres qui sont à peu près à 11 mètres carrés. Et par contre, c'est sur les espaces qu'on peut appeler les espaces servant, les dégagements, les WC, la salle de bain, qu'on vient effectivement optimiser la surface. Donc ça, évidemment, ça nous permet de baisser le coût de construction et on le répercute à notre client en baissant le prix de vente", assure-t-il. 

Le coût de construction baisse ainsi de 10% environ. Un appartement qui valait 250.000 € en vaut 225.000 € avec cette rationalisation des espaces. 

Des maisons standardisées

Les maisons aussi rapetissent. Guillaume a acheté une maison à Achères-la-forêt à côté de Fontainebleau à 95.000 euros, un prix défiant toute concurrence. Pour un peu plus de 50 m2, ces petites maisons pas chères sont la spécialité d’Hexahom. 

"Ce ne sont pas des maisons low cost, ce sont surtout des maisons standardisées où on va optimiser les longueurs de charpente. On gagne en négociation lorsqu'on va commander des côtes de menuiserie identiques. Et lorsqu'on fait la somme de tout, on arrive à des plans qui sont dès 100.000 euros hors foncier. On peut obtenir une première maison", explique Steve Bodel directeur commercial de l'entreprise. 

Dans 50m2 difficile de tenir pour une famille avec deux enfants, c'est pour ça que ces maisons sont modulables. Les possibilités d’agrandissement sont intégrées dès la construction. Le parking et les combles peuvent doubler la surface habitable. C'était indispensable pour Guillaume qui comptait bien agrandir sa famille.

"Le projet d'achat direct avec trois chambres était soit hors budget, soit avec trop de travaux. Disons qu'en ayant des combles aménageables, on allait à terme pouvoir avoir ces chambres", explique-t-il. Ça lui a permis d'éviter de revendre pour acheter plus grand avec de coûteux frais de notaire à payer. 

Les "Tiny House"

Il existe aussi les "Tiny House", de toutes petites maisons à partir de 11m2, installé dans un jardin en cinq jours, promet Alexandre Gioffredy, le fondateur de GreenKub. Au départ, c'était pour avoir l’équivalent d’une pièce en plus, un bureau pour le télétravail. Mais depuis deux ans, la clientèle change.

"Plutôt des jeunes couples primo-accédants qui n'ont plus accès à l'offre de construction de maison traditionnelle et qui donc du coup vont se rabattre sur des solutions alternatives dans le jardin de leurs parents, d'un proche, de leur oncle, leur tante, peu importe. Ça n'existait pas du tout avant, les gens voulaient forcément de l'espace. Et maintenant, effectivement, on a plus tendance à rationaliser, à avoir des habitats plus efficaces", déclare-t-il.

Une alternative moins chère à entretenir et à l’achat. Les premiers prix se situent aux alentours de 35.000 €. La recette du succès pour l’entreprise qui a vendu 1.000 de ces minis maisons l’an dernier, c'est deux fois plus qu’il y a 3 ans.

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