Immobilier : avantages, inconvénients... Les conseils de Stéphane Plaza pour acheter en SCI

Une SCI doit être constituée au minimum de deux personnes définies comme associées. Il est possible de créer une SCI entre amis, entre frères et sœurs, entre concubins, partenaires de pacs. Elle doit être gérée par au moins un gérant. Aucun investissement initial n'est demandé. La SCI permet aux associés de se constituer un patrimoine immobilier séparé de leur patrimoine personnel. Une fois qu'on a décidé de créer une SCI, vous devez avoir rédigé et signé les statuts que vous souhaitez par acte sous seing privé ou par acte notarié, enregistrer les statuts au centre des impôts, publier la constitution de la société dans un journal d'annonces légales, procéder à l'immatriculation de la société. 

Une fois toutes ces étapes validées, le tribunal de commerce inscrit la SCI au registre du commerce et des sociétés pour obtenir le fameux Kbis. Il existe différentes SCI. La SCI familiale permet aux membres d'une famille d'acheter un ou plusieurs biens immobiliers, de gérer en famille et de faciliter la transmission. La SCI de gestion ou location permet à ses membres de louer un bien immobilier, se répartir les loyers selon leur nombre de parts et de choisir le régime fiscal, soit sur le revenu, soit sur la société. La SCI Construction-Vente permet de construire un immeuble et de le revendre dès l'achèvement. La SCI de jouissance à temps partagé permet à chaque associé de disposer d'un temps d'occupation, pendant l'année, du bien qu'ils ont acheté ensemble. 

Quels avantages et inconvénients

Une SCI facilite la gestion et la transmission du bien. En cas de décès et de succession du patrimoine, la SCI permet aux héritiers de ne pas payer des droits de succession. Acheter en SCI permet également de faire un don gratuit de 100.000 euros à chacun de vos enfants tous les 15 ans. Autre avantage, si vous achetez une maison, vous pouvez également procéder à un démembrement de propriété, c'est-à-dire transmettre à vos enfants la nue-propriété de votre quote-part en conservant l'usufruit du bien. À votre décès, vos enfants deviendront automatiquement propriétaires de votre quote-part et des biens immobiliers sans payer de droits de succession.

Du côté des inconvénients, pour créer une SCI, c'est long et cela génère des frais cachés : 350 euros si vous le faites vous-même et entre 1.000 à 1.500 euros si vous passez par un professionnel. Contrairement à l'indivision, quitter une SCI est beaucoup plus difficile. L'associé doit demander l'accord de tous les associés de la SCI pour vendre ses parts à un autre associé ou à une tierce personne. 

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