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Encadrement des loyers : 4 questions pour tout comprendre

ÉCLAIRAGE - L'encadrement des loyers est une mesure phare de la loi Alur, écrite par les équipes de Cécile Duflot en 2014. Cet encadrement consiste a limiter l'évolution du loyer d'un logement loué dans certaines zone géographiques, dites "zones tendues".

Paris est la cinquième ville où les loyers sont les plus chers en Europe (illustration)
Paris est la cinquième ville où les loyers sont les plus chers en Europe (illustration)
Marie Gingault

L'encadrement des loyers est une mesure visant a empêcher les loyers excessifs dans certaines géographiques dites "zones tendues". Initialement appliqué à Paris et Lille dans le cadre de la loi Alur, il a été supprimé fin 2017 par le gouvernement. 

La mesure a fait son retour à Paris le 1er juillet 2019 et sera de nouveau en place le 1er mars 2020 à Lille. La loi Elan de 2018, via l'article 140, a donné la possibilité aux agglomérations volontaires de rétablir l'encadrement des loyers à titre expérimental sur une période expérimentale de cinq ans. 

Seules deux métropoles ont pris la décision de ré-appliquer l'encadrement des loyers, Paris et Lille, qui étaient déjà les deux seules à l'avoir instauré initialement. À Lille, les petites surfaces correspondent à 60% du marché locatif, détaille auprès de RTL Emmanuel Chambat, Président de la chambre de nord de la FNAIM (fédération national de l'immobilier). 

Les zones concernées se concentrent dans les zones urbaines. Elles sont dites "tendues" car ce sont des zones géographiques où la demande de logements est beaucoup plus importante que l'offre, ce qui conduit souvent à des loyers excessifs. Parmi les 28 plus grandes agglomérations françaises, 1149 communes bénéficient de cette mesure.

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Pour vérifier si le logements que vous louez est situé dans une "zone tendue" vous pouvez vous rendre sur le simulateur du service publique.

1. Que dit la loi ?

L'encadrement des loyers est une loi qui impose que les loyers demandés dans une ville ne soient ni supérieurs ni inférieurs à une fourchette de prix. Afin de réduire la spéculation immobilière, la mesure fixe certains principes comme définir une valeur maximale de loyer au m2 applicable aux nouveaux beaux signés, appelée le loyer de référence majoré.

L'indicateur pour l'encadrement des loyers est le loyer médian. Il permet d'être plus stable et moins sensible aux extrêmes. Différentes caractéristiques sont à prendre en compte afin de déterminer le loyer médian adéquate, nous explique Emmanuel Chambat. Le loyer médian ne sera pas le même en fonction du nombre de pièces de l'appartement, du caractère meublé/non meublé, de l'année de construction ainsi que la zone géographique du bien.

Pour respecter l'encadrement des loyers, il faut que le loyer demandé (hors charges) au locataire, soit compris entre le loyer de référence majoré de 20% et le loyer de référence minoré de 30%. Le loyer de référence varie en fonction des zones, Paris a été divisé en 14 secteurs et Lille en 4.

2. Quels logements sont concernés ?

L'encadrement des loyers concerne tous les logements du parc privé, vides ou meublé, dès lors qu'ils servent de résidence principale. Cependant, les logements HLM, les logements en loi 48 , les logements privés conventionnés APL, les logements de fonctions, les locations touristiques et les meublés en résidences services ne sont pas concernés par cette mesure. 

Il s'applique aux baux signés (première location) ou renouvelés (re-location) à partir du 1er juillet 2019. Les baux en cours et ceux reconduits tacitement ne sont pas concernés pas la mesure.

3. Que faire en tant que locataire ?

Le locataire dispose d'un droit de contestation du loyer, et ce, durant trois ans. Si un locataire remarque que le loyer qu'il paie dépasse les limites du dispositif, il doit d'abord regarder s'il a un complément de loyer est prévu ou non, et à défaut faire état du calcul à son bailleur. "Les parties sont libre de refaire le calcul entre elles, nous dit Emmanuel Chambat, tout est défini de manière très réglementaire", si jamais bailleur et locataire ne s’accorde pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour obtenir gain de cause. 

Dans le cas où le bailleur ne modifie par le loyer dans le temps imparti, le locataire pourra alors saisir la justice. Le Président de la Chambre du nord fait part du peu de contestations recensées. "Il y a très très peu de contestations, un nombre infiniment petit" et cela s'expliquerai selon-lui par la méconnaissance de la loi, et de ses droits. 

4. Que faire en tant que propriétaire ?

En cas de changement de locataire, le propriétaire ne peut pas augmenter le prix du loyer perçu par rapport au précédent locataire. Dans le cas où un bailleur demande un loyer dépassant le loyer de référence majoré sans justification, il prend le risque de voir la valeur, contestée par son locataire. Le bailleur doit, lors de la signature, mentionner l'indice de référence pour ensuite bénéficier d'une révision de loyer.

Dans le décret du 13 mai 2019, les sanctions encourues par un bailleur ne respectant pas les plafonds sont indiquées. Le préfet accorde en premier lieu au propriétaire récalcitrant, un délais de deux mois pour mettre le bail en conformité et restituer à son locataire, les trop-perçus. S'il ne le fait pas dans les deux mois suivant sa mise en demeure par courrier, le préfet peut prononcer à l'encontre du bailleur une amende. 

"On s'est aperçu que 80% des propriétaires particuliers, n'appliquaient pas la réglementation" déclare Emmanuel Chambat, qui dénonce une réglementation trop complexe : "Plus la réglementation est technique, compliquée et difficile à suivre, puisque ça supposerait suivre chaque bailleurs ou chaque locataire donc presque chaque français, plus la réglementation devient inapplicable ou difficilement applicable pour ceux qui ne sont pas des professionnels du logement." Et effectivement, à l'inverse, les professionnels du logement la réglementation est appliquée quasi à l'unanimité. 


Les propriétaires ou bailleurs qui vont à l'encontre de cet encadrement des loyers et pratiquent des prix excessifs s'exposent à des amendes allant jusqu'à 5.000€ pour les particuliers et 15.000€ pour les sociétés civiles immobilières. "L’amende est prononcée après que l’intéressé a été mis à même de présenter ses observations dans un délai d’un mois", indique le décret.

C'est un soucis de manque de constructions

Emmanuel Chambat, Président de la chambre du nord FNAIM
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Pour Emmanuel Chambat, ce n'est pas l'encadrement des loyers qui réglera le problème de l'offre et la demande inégale à Lille, "S'il n'y a qu'une quantité de logements disponibles ça ne changera rien au problème, ceux qui n'y ont pas accès n'y auront toujours pas accès". "Je crains qu'on rajoute une couche de réglementation supplémentaire, sans que cela ne résolve les problèmes, ou que cela permette d'atteindre les objectifs" déclare le Président de la chambre du nord.

Selon les promoteurs l'objectif de l'encadrement des loyers est "d'avoir un meilleur accès au logement". Mais pour Emmanuel Chambat, la difficulté d'accès au logement n'est pas du au prix du loyer mais au "manque d'unité de logement sur les zones considérées", "C'est un soucis de manque de construction " dénonce t-il.

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