Taxer les ventes de "passoires thermiques", une mesure contre-productive ?

L’Assemblée nationale a entrepris mardi 25 juin l’examen d’une loi avec une surprise pour les propriétaires de logements mal isolés. C’est en effet la loi Énergie climat qui veut s’attaquer à ce qu’on appelle les passoires thermiques. 

Il s’agit des quelque sept millions et demi de logements souvent anciens, le tiers du parc français, qui nécessitent une consommation anormale d’énergie pour être chauffés. Soit parce qu’ils sont mal isolés, soit parce qu’ils sont en mauvais état ou mal conçus. Ce sont les habitations dont le diagnostic de performance énergétique, le DPE, cette évaluation faite par un professionnel, est noté F ou G, les plus mauvaises appréciations sur l’échelle. Et bien vendre un logement de cette catégorie devrait être plus difficile dorénavant, ou plutôt plus coûteux.

Dorénavant, si le DPE est mauvais, le vendeur devra tout d'abord faire faire un audit complémentaire, pour évaluer les travaux, et évaluer la consommation d'énergie, en euros. Ça, c'est plutôt bien. Mais il se verra aussi confisquer 5% du produit de la vente. Somme qui sera consignée chez le notaire, pendant trois ans. 

L'argent débloqué par l'acquéreur pour faire les travaux

Durant ces trois années, si l'acquéreur du logement réalise les travaux d'isolation et de rénovation, il pourra faire débloquer l'argent et le récupérer. Si rien ne se passe pendant les trois ans, c'est l'État qui prendra l'argent. Ce nouveau système sera expérimenté pendant deux ans, dans les zones dites "tendues", c'est-à-dire où la demande de logement est supérieure à l'offre.

Aujourd'hui, si un logement à vendre est en mauvais état, le prix négocié en tient toujours compte. Le marché corrige évidemment ces différences. Deux mêmes logements dans le même quartier, l'un en bon état, l'autre en mauvais état, ne se vendront pas au même prix, même dans un marché tendu, c'est l'évidence. 

Une fausse bonne idée ?

L'intervention du législateur avec ce projet est complètement saugrenue, car le vendeur d'un logement mal isolé est naturellement pénalisé, pourvu que l'information de l'acheteur soit bien faite, et c'est justement la fonction du diagnostic de performance, obligatoire depuis longtemps. J'irais même plus loin : cette idée saugrenue peut avoir un effet contraire au but recherché.

Dans un marché tendu, le vendeur, sachant qu'on va lui prélever 5%, aura tendance à monter ses prix. C'est l'acheteur qui va se trouver pénalisé, payant son logement plus cher. En clair, c'est un mécanisme qui peut avoir un effet inflationniste sur les prix, dans un marché déjà chauffé à blanc. C'est la bien traditionnelle histoire des bonnes intentions qui tournent mal, faute d'avoir pris en compte les mécanismes psychologiques de la logique du marché. Sans compter l'aléa que représente le diagnostic lui-même. Il y a une part de subjectivité dans l'appréciation de l'isolation, subjectivité qui peut avoir désormais des conséquences très objectives et regrettables pour le vendeur.

Quid des locations ?

Concernant les locations, Emmanuel Macron avait annoncé dans son programme que tous les logements passoire devaient être rénovés sous dix ans. Un amendement a été proposé pour interdire la location de ces biens d'ici 2028, mais il n'a pas été retenu par la Commission de l'Assemblée, car le gouvernement ne le souhaitait pas. 

Toutefois, la performance énergétique devrait être désormais intégrée dans les critères qui définissent un logement "décent". La pression va donc monter aussi sur les propriétaires bailleurs, pour mettre leurs biens en conformité avec ces nouvelles normes plus restrictives. Ils n'auront plus le droit de réévaluer le loyer si les travaux d'isolation ne sont pas faits. 

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