ENQUÊTE RTL - Logement : pourquoi les passoires thermiques ne se sont jamais aussi bien vendues

"Logement : inégalités à tous les étages" : c’est le nom d’un rapport publié lundi 4 décembre par Oxfam. L'ONG s’attarde sur l’allongement de la durée d’endettement, la concentration du patrimoine immobilier par les plus riches et le profil des Français qui vivent dans des passoires thermiques. Selon Oxfam, la grande majorité des propriétaires sont précaires mais paradoxalement, ces logements mal isolés ont de plus en plus la cote. 

Les ventes de passoires thermiques ont en effet progressé de 7% sur un an, un chiffre exceptionnel alors que le marché de l’immobilier connaît un coup d’arrêt. La baisse a en effet été de 16% d’après les notaires de France, avec 250.000 ventes de moins que l’année dernière. Une conséquence de la très forte remontée des taux d’intérêts, qui limite la capacité d’emprunt. Mais dans ces conditions, comment expliquer la bonne santé des passoires thermiques, notés F ou G ? RTL s'est rendu sur le terrain pour trouver une réponse. 

Des défauts qui entraînent une chute des prix

À première vue, ces passoires thermiques n’ont rien pour elles. Il y fait très chaud l’été, trop froid l’hiver et sont sujettes à l'humidité et au courant d’air. En plus, la loi climat et résilience interdit leur location à partir de 2025 pour les logements classés G, les pires, et 2028 pour les logements classés F. Cette montagne de défauts entraîne une dégringolade de leur prix, ce qui les rend à nouveau attractifs.

Marie, 32 ans, vient avec son compagnon de faire une offre d’achat pour une maison de 80m2 classée F à Saint-Ouen, en banlieue parisienne. Affichée à 350.000 euros, déjà sous le prix du marché, le couple s’est servi de l’argument "passoire thermique" pour négocier. "On a pu faire baisser le prix grâce à ce mauvais diagnostic, F. Ça a permis de nous faire baisser de 25.000 euros. Finalement, c'était un avantage pour nous", nous dit-elle, pas inquiète de vivre dans une passoire thermique : "Dans les prochaines années, on fera des travaux".

Résultat final, Marie paye un peu plus de 4.000 euros du m2, contre 6.500 euros pour la moyenne à Saint-Ouen. Le revers de la médaille, c’est une facture de chauffage qui peut tripler. 

Parfois plus rentable que d'acheter un logement déjà bien isolé

La décote des passoires thermique permet donc de compenser la hausse des taux d’intérêt. Dans son agence Century 21 de Troyes, Nicolas Martinot le constate presque tous les jours : il n’a jamais vendu autant de logements mal isolés. "Les Français ont perdu, du fait de l'augmentation des taux, 25% de pouvoir d'achat en résidence principale. Les futurs propriétaires doivent faire le choix entre soit reporter leur projet, soit acheter 25% plus petit, soit se tourner vers ces logements qui sont F et G. Donc on a des clients qui viennent expressément chez nous en demandant des logements qui sont effectivement un peu moins bien classés parce qu'ils savent qu'ils vont pouvoir avoir cette culbute", dit-il.

Ces passoires thermiques sont ainsi devenues une aubaine pour ceux qui achètent pour la première fois, avec peu d’apport. Mais aussi pour certains investisseurs. Au téléphone, un "chasseur" de passoire thermique a déjà fait cinq transactions dans l’agence de Nicolas Martinot. Chaque fois, il s'agit de studios à moins de 100.000 euros, avec un dernier achat en date il y a quelques semaines. 

"C'est toujours la même chronologie. J'achète un bien, c'est toujours des petites surfaces, ça représente moins de budget de travaux, vu qu'il y a moins de superficie. Une fois que j'ai signé l'acte authentique chez le notaire, je déclenche les travaux. J'ai une entreprise partenaire avec laquelle je travaille, en qui j'ai confiance. On a le schéma pour pouvoir le rendre moins énergivore et donc gagner une à deux lettres et donc pouvoir le louer", explique-t-il.

Au bout du compte, il est plus rentable d’acheter une passoire thermique qu'un logement déjà bien isolé. Notamment parce qu’un dispositif de l’État permet de défiscaliser de ses revenus locatifs, la moitié du montant des travaux réalisés. Tout le monde est gagnant : lui, l’agent immobilier et l’entreprise d’isolation. Et même les futurs locataires, puisque sans travaux, le bien serait sorti du marché de la location en 2025.