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Immobilier : Stéphane Plaza vous dit tout ce que vous devez savoir sur le viager
Ce samedi, Stéphane Plaza parle de viager. La question est de savoir si c'est une bonne idée ou un pari risqué.
La signature d'un crédit immobilier (illustration)
Crédit : DR
Acheter en viager consiste à acquérir un bien en l'échange d'un capital de départ, le bouquet, puis du versement périodique d'une rente durant le restant de la vie du vendeur. On distingue le viager occupé quand le vendeur continue à habiter le bien, et le viager libre lorsque le logement peut être immédiatement occupé ou loué par l'acquéreur.
Si certains vendeurs cèdent leur maison en viager pour laisser le bouquet immédiatement à leurs enfants et garder un peu de rente pour eux, d'autres retraités qui n'ont pas d'héritiers directs, préfèrent transformer leur patrimoine en pouvoir d'achat immédiat. Autre situation assez fréquente, les couples reconstitués, la cinquantaine passée par exemple, après un premier mariage, qui se sont construits un patrimoine à deux, mais qui feront hériter séparément les enfants qu'ils ont eus auparavant.
Il faut faire les bons calculs afin de présager au mieux de la date du décès hélas. On considère que l'espérance de vie chez les hommes est de 86 ans et de 92 ans en moyenne chez les femmes. En partant de ces chiffres sont lancés des logiciels qui vont s'occuper des additions et des soustractions. Il faut déduire le fait que la personne âgée va continuer à habiter dans le logement après l'avoir vendu. C'est le DUH, droit d'usage et d'habitation qui vaut 60% de la valeur en usufruit.
La répartition entre bouquet et rente est souvent laissée au choix du vendeur, mais la question reste déterminante pour l'acheteur. Il peut préférer un bouquet élevé et une rente faible pour épargner un peu d'incertitude.
Les banques assez frileuses sur ce type de projet
La rente sera révisée tous les ans en se basant sur l'indice Insee des prix de la consommation, et elle sera généralement augmentée de 20% si la personne part en maison de retraite et que l'investisseur met le bien en location. Ces paramètres doivent être stipulés par contrat et peuvent être ajustés. Sachez enfin que les banques sont assez frileuses sur ce type de projet car en cas de déficit de remboursement de l'emprunt, elles ne peuvent pas compter sur l'hypothèque.
Pour éviter les abus de faiblesse, la loi précise que pour vendre ou acheter un logement en viager, il faut être capable juridiquement. Pour éviter les faux viager, il est précisé que le décès du futur vendeur doit être imprévisible. Ainsi, l'acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le propriétaire au moment de la signature de l'acte de vente.
Si dans les 20 jours suivant la signature, le vendeur décède, la loi considère qu'il s'agissait d'un événement prévisible et l'annulation de la vente peut être demandée par les héritiers du propriétaire devant le tribunal.
