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Logement : l'encadrement des loyers bénéficie d'abord aux locataires

REPLAY - ÉDITO - Les loyers baissent partout en France, et de manière très significative. Beaucoup de conséquences seront positives, quelques-unes le sont moins.

Logement : l'encadrement des loyers bénéficie d'abord aux locataires
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Logement : l'encadrement des loyers bénéficie d'abord aux locataires
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Loïc Farge
Loïc Farge

Le recul des loyers est très spectaculaire. Par son volume d’abord. Toutes les grandes villes de plus de 100.000 habitants sont concernées, selon la dernière étude de l’observatoire Clameur. Si l’on va dans le détail, on constate que 55% des villes de plus de 10.000 habitants le sont aussi. Par son ampleur, ensuite. La baisse est globalement de 1,5 % avec - et c’est un phénomène tout à fait nouveau - une accentuation particulière pour  les studios, qui s’affichent en retrait de près de 3%.

Pour être franc, le mouvement a pris tous les spécialistes un peu à contre-pied. D'abord parce que c’est la baisse la plus importante constatée depuis 1998. Dix-sept années durant lesquelles il y a déjà eu quelques recul, mais jamais dans de telles proportion. Ensuite, les logements les plus affectés sont les petites surfaces leurs loyers fléchissent deux fois plus vite que ceux des appartements dits "familiaux", de trois à cinq pièces.

Reflet de la morosité économique

Le marché de la location de logement ne peut pas s’extraire de son environnement. Surtout dans un contexte où la conjugaison d’un marché de l’emploi et d’un pouvoir d’achat dégradés n’a pas favorisé la mobilité. Quand il y a peu de déménagements, le marché de la location s’étiole. Au moment du renouvellement des baux, cela pèse sur le niveau des loyers.

Le plafonnement au niveau du loyer médian d'un quartier, notamment à Paris et bientôt dans les grandes villes, est beaucoup trop récent pour avoir eu un effet. En revanche ce qui est sûr, c’est que cet encadrement devrait jouer à la baisse sur l’ensemble des nouvelles locations. Cela devrait favoriser la mobilité. Les locataires pourront profiter de cet environnement pour bouger, sans risque de voir leur budget logement flamber.

Locataires qui rient, propriétaires qui pleurent

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Pour les locataires, dont 44% bénéficient par ailleurs, d’aides au logement, c’est très positif. Pour les propriétaires, c’est l’inverse : ils font face à un marché déflationniste. Avec pour la majorité d’entre eux, la perspectives de rendements locatifs faibles. Cela ne sera pas sans conséquence. On note déjà un début de désengagement des grands bailleurs, qui préfèrent vendre aux occupants que de conserver un portefeuille de logements à louer.

Il faut se souvenir que dans les années 90, le seul durcissement de la fiscalité avait fait disparaître 800.000 logements du parc locatif privé. Par ailleurs (mais c’est un grand classique), quand les loyers baissent entre l’ancien et le nouveau locataire, les propriétaires diffèrent les travaux de modernisation des logements. Ils ne sont aujourd'hui plus que 15% à engager des travaux entre deux locations.

La note du jour

06/20 au groupement européen de l'industrie pharmaceutique. Ces entreprises ont dépensé 40 millions d'euros en lobbying à Bruxelles l'an dernier. Quinze fois plus que les associations de consommateurs dans la santé.

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