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Immobilier : comment tirer au mieux parti de ses placements
ÉDITO - Faut-il continuer à investir dans l’immobilier ? Le dossier de "Capital", en partenariat avec RTL, nous donne des éléments de réponse.
Christian Menanteau
Crédit : Romain Boé / SIPA / RTL
2017 est un millésime très singulier : rarement une année présidentielle n'aura finalement été aussi propice à l’investissement dans la pierre. Toutes les formes de pierres : celle en papier qui se loge dans les fonds communs de placements immobiliers ; celle en étage, en sous-sol comme les investissements en cave ou en parking ; et celle destinée à la location temporaire.
Face à la très faible rentabilité des livrets réglementés et à la chute programmée de l'assurance-vie, l’immobilier déploie de solides atours. D'abord, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi favorables (1,3 à 1,7% sur vingt ans) : concrètement des taux négatifs dès que l’inflation frémit. Ensuite, des avantages fiscaux toujours très présents : le dispositif Pinel pour le neuf et le dispositif Cosse pour les propriétaires qui louent leurs logements anciens vacants. Enfin, la sécurité à long terme : c'est moins risqué que la Bourse et moins volatile que l’assurance-vie qui, depuis la loi Sapin 2, peut être bloquée par Bercy.
Une bonne piste, à user avec mesure
L’immobilier c’est la bonne piste en ce moment. Mais avec mesure. Investir dans la pierre, c’est être très sélectif. Car si la rentabilité peut être forte, les mauvaises surprises aussi. Placer ses économies dans un appartement destiné à la location impose, par exemple, de bien cerner le potentiel du bassin d’emploi, celui des moyens de transports, l’environnement du quartier et vérifier si les projets d’urbanisme en attente sont favorables ou pas. Sans négliger le poids de l’endettement de la commune qui conditionne la charge fiscale à venir.
Même démarche pour l’achat d’un parking de location ou pour la sélection de parts de SCPI (5 milliards d'euros collectés en 2016), ou un titre de pierre-papier dont il faut très soigneusement cerner l’historique, les choix du gestionnaire, sa réputation et ses performances passées.
Explosion des locations courte durée
Les locations meublées pour la nuitée explosent : elles représentaient 12% de l'hébergement touristique total à la fin 2016. La multiplication des plateformes Internet de mise en relation et l’irruption de jeunes entreprise qui offrent leur service de gestion et d’entretien des logements lui donnent un formidable élan. Mais attention : les élus et le Fisc commencent à canaliser cette option et à mieux la taxer.
Par ailleurs, les régions et les villes de France ne sont égales devant ce phénomène qui, c’est vrai, offre dans de bonnes conditions des rendements bruts de 10 à 15%. Pas d’emballement : si vous projetez ce type d’investissement, qui est majoritairement fondé sur la rénovation d’appartements anciens, tenez compte de la législation, des règles de copropriétés et du Fisc.
