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J'ai loué une chambre avec un bail verbal. Est-il soumis aux mêmes lois que le bail écrit ?

CAS PRATIQUE - J'ai loué une chambre meublée dans ma résidence principale avec un bail verbal. Cependant, au bout de trois mois, la locataire me donne congé. Les clefs de ma maison sont toujours en sa possession et elle ne me les rendra qu'en échange de sa caution. Peut-elle agir ainsi ?

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Comment doit agir Pascal ?

• Il aurait été préférable que Pascal fasse signer un bail au locataire afin de fournir des preuves écrites. Comme c'est le cas ici, le bail verbal peut favoriser la rencontre avec une personne de mauvaise foi qui profitera de la situation. Lorsqu'un locataire quitte un logement, des règles doivent être suivies : la locataire de Paul aurait ainsi dû respecter un préavis d'un mois avant de quitter les lieux.

• Le bail ne peut se terminer du jour au lendemain sans aucune formalité. Pascal doit saisir le juge du tribunal d'instance qui constatera que le locataire n'a pas rempli ses obligations. Mais depuis la promulgation de la loi relative à la lutte contre les exclusions, la procédure est devenue beaucoup plus complexe.

• Pascal peut également saisir la commission départementale de conciliation, qui est compétente en matière de litiges concernant les dépôts de garantie. Une lettre recommandée avec avis de réception doit être envoyée au secrétariat de la commission du département où est situé le logement concerné. Les noms, adresses, qualités du locataire et du bailleur ainsi que l'objet du litige doivent être mentionnés. La commission émet un avis dans un délai de deux mois à partir de la date où elle a été saisie.

Les conseils de Me Sylvie Noachovitch

• La différence entre la caution et le dépôt de garantie est importante. Le dépôt de garantie est la somme d'argent versée par le locataire, destinée à couvrir les dégradations ou à répondre de l'exécution de ses obligations. Il couvre donc le propriétaire-bailleur sur les risques liés à la location. Son montant ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges pour les contrats signés à compter du 9 février 2008. La caution désigne l'engagement d'un tiers de couvrir, en cas de défaillance du locataire, les paiements des loyers.

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• Une location est dite meublée lorsque le logement possède un mobilier suffisant à la vie courante. Contrairement au locataire qui peut quitter la location en cours d'année dans un préavis d'un mois, le bailleur ne peut mettre un terme qu'à la date d'anniversaire du contrat, en respectant un préavis de trois mois. Les seuls motifs acceptés sont qu'il décide d'habiter de nouveau dans son logement, de le vendre ou bien pour un motif sérieux et légitime comme l'inexécution par le locataire de ses obligations. Il peut également, en respectant le même délai, proposer de nouvelles conditions au locataire.

Les points de Droit

•    Article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation (extraits)
Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. À l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes (...).

Mais une location verbale reste valable et, dans ce cas, le locataire bénéficie de la même durée de contrat et de la même protection contre les congés abusifs que s'il avait un contrat écrit. Dans ce cas, on applique les dispositions du code civil. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.

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