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En fin de bail, mon agence immobilière refuse de me restituer ma caution

CAS PRATIQUE - Guillaume a quitté son appartement après avoir déposé un prévis, mais son agence immobilière refuse de lui restituer sa caution.

Le dépôt de garantie de mon logement
Le dépôt de garantie de mon logement
L'équipe RTL Conso

Locataire d'un appartement depuis deux ans et demi, j'ai mis fin à mon bail après avoir donné un préavis. Le délai légal de deux mois passé, je réclame ma caution. L'agence m'annonce alors que je dois régler une régularisation correspondant à l'augmentation des charges des trois dernières années et refuse de me restituer ma caution. 

Aucune explication ne m'est fournie si ce n'est un "oubli" de leur part les années précédentes. L'agence ne m'a donné aucune échéance de paiement et me propose un règlement en plusieurs fois. Dois-je payer ? L'agence a-t-elle le droit de garder ma caution pour rembourser les charges ?

Comment doit agir Guillaume ?

• Guillaume peut demander un justificatif pour les régularisations des trois années auprès de son agence immobilière, qui se doit de lui fournir.

• Il doit relire son bail pour voir les clauses concernant la caution.

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• Il faut qu'il s'assure que les charges réclamées n'ont pas été votées en assemblée de copropriétaires, auquel cas l'agence est dans son droit de demander la somme à tout moment.


• Si l'agence refuse de lui procurer les justificatifs, Guillaume devra saisir le juge de proximité du tribunal d'instance dont dépend l'immeuble.


• Celui-ci, après avoir entendu les deux parties, tentera de parvenir à un accord et, à défaut, tranchera en dernier recours.

Les conseils de Me Franck Fischer

• La régularisation des charges étant inscrite dans les clauses du bail, le locataire doit lire attentivement ce qui est stipulé et se renseigner auprès de son agence.



• La caution doit être écrite, contenir certaines mentions obligatoires de la main de la personne se portant caution avec la précision sur sa nature : caution simple (on poursuit en premier lieu la personne débitrice pour rembourser les dettes) ou caution solidaire (la personne s'engage à payer à la place de la personne locataire).


• Pour le paiement des charges locatives, le locataire peut se voir demander par le propriétaire le versement de provision pour charges. Le locataire doit recevoir le décompte des charges au moins un mois avant la régularisation. Enfin, un justificatif de chaque charge doit être mis à la disposition du locataire jusqu'à trente jours après l'envoi du décompte.

Les Points de droit

•    Article 17 de la loi du 6 juillet 1989 dite loi Mermaz



Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.


•    Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dite loi Mermaz


Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et feront l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

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